돈 버는 부동산 경매의 정의, 경매사이트, 권리분석

'23.01.27 일자 경매물건 현황

오늘은 돈 버는 부동산 경매에 대해서 간략하게나마 살펴보고자 합니다. 경매는 부동산 투자중에서 가장 쉬우면서도(개인적인 의견) 어떤면에서는 어렵게도 느껴집니다. 공부를 해본 사람들은 부동산 투자중에서 경매만 하게 됩니다. 왜 그런걸까요? 경매는 시세보다 싸게사서 시세보다 싸게 팔수 있는 큰 장점이 있기 때문입니다.

부동산 경매의 정의

부동산 경매의 정의는 일반적으로 채무가가 돈을 빌리고 그 돈을 갚지 않을 경우에 채권자가 법원 경매라는 절차를 통해서 채무자의 재산인 부동산을 매각하거나 매각된 돈을 통해서 못 받은 돈을 매꾸는 것을 말합니다. 보통 채무자는 은행에서 돈을 빌린 경우가 대다수 이며 카드사, 2금융권, 지자체, 국가, 개인 등의 사유가 있습니다. 채권자라고 하는 것은 돈을 빌려준 주체입니다. 앞서 말했던 은행이나 카드사 등의 주체를 말하는 것이죠. 즉, 다시 말해 경매는 채무자가 채권자에게 빌린 돈을 못 갚은 경우에 채권자가 손해를 보면 안되니, 중재할 수 있는 법원에 가서 나 빌려준 돈 못 받았어요~ 나라에서 이거 좀 해결해주세요! 라고 하는 것이다. 그럼 법원에서 오케이 내가 해결할수 있도록 도와줄게! 라고 하는 것이 경매의 기본 절차인것이죠. 이렇게 법원에서 경매신청을 접수 받고 나면 일정의 절차를 통해서 경매가 진행되기 됩니다. 채무자에게 이러한 사실을 통보하게 되고 채무자는 그 과정에서 돈을 갚을수 있으면 갚거나(갚을 경우 경매신청이 취하가 됩니다) 아니면 그냥 있어도 됩니다. 그렇게 되면 경매날짜가 잡히고 해당 날짜에 사람들이 와서 해당 부동산에 입찰을 하겠죠. 그럼 시세에 맞거나 부동산 투자자들이 생각하는 시세에 맞거나 아니면 해당 집을 싸게 사서 거주할려는 사람들이 입찰을 통해 낙찰을 받게 되는 겁니다. 이처럼 부동산 경매가 진행되며, 누군가가 낙찰(매각)을 받게 되면 낙찰금액이 있자나요? 그럼 그 금액을 돈 못받은 채권자에게(순위별로) 나눠주고 해당 경매사건은 종료되게 됩니다.

경매사이트 소개

경매사이트를 소개합니다. 경매는 법원경매라고 해서 대한민국법원 법원경매정보 사이트에서 관련 정보를 확인할수가 있습니다. 나라에서 운영하는 사이트이며 경매 정의에서 말씀드렸듯이 채무자와 채권자와의 관계에서 채권자가 돈을 받을수 있도록, 피해를 입지 않도록 도와주는 것이 법원경매입니다. 그래서 법원경매정보 사이트를 통해 어떤 경매물건들이 있는지 검색할 수 있고, 지도, 용도별 물건정보, 다수관심물건, 경매일정 등의 정보를 알 수 있습니다. 우리가 흔히 알고있는 경매는 주택이라고 생각하는데 주택말고도 자동차, 선박, 비행기, 하천, 축사 등도 경매가 이루어집니다. 신기하죠? 이 모든 정보를 대한민국 법원경매정보에서 볼 수 있습니다. 해당 사이트에서 기본적으로 경매절차라든지, 비용, 임대차 정보 등 꽤 많은 정보를 확인할 수 있습니다. 그리고 법원경매 100% 잘 활용하기 라는 정보도 제공하고 있어 경매를 시작하는 초보자로도 사이트를 잘 활용하면 충분히 경매를 시작할 수 있을것 같습니다. 그리고 또 제가 말씀드리고 싶은건 유료사이트를 소개해드리고 싶습니다. 물론 무료사이트인 법원경매정보 사이트만으로도 충분합니다. 그런데 유료사이트를 말씀드리는 이유는 그 비용이 들어가는 만큼 우리가 알려고 하는 정보를 빠르고 정리된 상태에서 확인할 수 있습니다. 예를들어 임차인이 있다고 하면 대항력이 있는지 없는지, 소멸되는 권리들은 어떤것들이 있는지 등을 알 수 있습니다. 그래서 투자를 시작하는 사람의 스타일대로 사이트를 어떤 사이트를 볼것인지 또는 일정비용을 투자해서 볼것인지 고민해보면 좋을것 같습니다.

권리분석 방법

권리분석 방법에 대해서 알려드릴려고 합니다. 권리분석은 우리가 경매를 할때 즉 입찰을 할때 해당 부동산에 있는 임차인이나 혹은 다른 권리를 주장할 수 있는 것들에 의해서 내가 낙찰을 받을 경우 물어줄수 있는 사안들이 있는지 확인하는 것이 권리분석입니다. 권리분석은 경매의 기초이기도 하고 심화과정이기도 하지만 가장 기본적인 사항이라고 말씀드리고 싶습니다. 왜냐하면 권리분석을 모르고는 경매를 할수가 없고 또 제가 말씀드리는 내용만 알아도 권리분석엔 또 문제없이 다른 사안들만 확인하면 되는 것입니다. 권리분석 유형에는 선순위 임차인 확인, 유치권, 임차권, 가등기 등등 여러가지들이 많지만 가장 많은 비중으로 나오는 것이 저당권(근저당권)이나 압류(가압류)건 입니다. 벌써부터 용어가 어렵다고 생각되시죠? 앞으로 풀어갈 글이 많으므로 여기서 다 이해가 안될 수 있으나 간략하게나마 설명해드리겠습니다. 어렵게 생각할 필요없이 전입되어있는 임차인이 있다고 가정했을때 전입한 날짜와 근저당이나 다른 채무에 대한 권리를 주장하는 채권자들의 등록 날짜만 비교하면 됩니다. 그것 밖에 없습니다. 예를 들어 임차인의 전입날짜가 2022년 5월 1일이라고 하고, 길동은행에서의 대출일자가 2022년 5월 20일이라고 한다면 경매 입찰을 하는 입찰자 입장에서 이 부동산을 내가 낙찰 받았을때 문제가 없는지 파악하면 됩니다. 방금 전 예를 든 상황에서는 임차인의 전입날짜가 대출일자보다 앞서기 때문에 입찰자는 선순위 임차인이 있는 부동산으로서 해당 보증금을 물어줘야 됩니다. 그럼 날짜가 서로 바뀌어 있을 때는요? 그럴땐 아무 권리상 문제가 없으므로 입찰을 해도 되는 물건이 됩니다. 보다 다양한 사례를 앞으로 천천히 풀어보겠습니다.