부동산 경매 입찰 절차, 주의사항, 입찰 후 행동

부동산 경매는 법원에서 진행 됩니다

부동산 경매는 법원에서 진행이 됩니다. 우리 지역사회 곳곳에 있는 그 법원, 우리가 한번도 가지 않을것이라고 생각했던 그 법원 바로 거기입니다! 법원과 경찰서 이런곳은 안가는게 좋은거다! 라고 많이들 알고 있는데, 우리는 돈을 벌어야 하니 법원을 아주 편하게 왔다갔다 해야 합니다. 그럼 법원에서 진행되는 부동산 경매 입찰에 대해 알아보겠습니다.

부동산 경매 입찰 절차

부동산 경매 입찰에 대해 설명드리겠습니다. 내용을 보면 어렵고 복잡할 수 있습니다. 아니, 무조건 어렵습니다. 그래도 이해하기 쉽게끔 정해진 용어들을 먼저쓰고 그 뒤에 내용을 풀어서 설명을 드리겠습니다. 첫번째, 경매신청 및 경매개시결정이 나게 됩니다. 이는 채무자가 채권자의 돈을 갚지 못한 경우에 채무의 권리를 주장할 수 있는 일정기간이 도래된 뒤에 채권자가 법원에 경매신청을 하는 것입니다. 이렇게 경매신청을 하고 나면 법원에서 경매개실결정을 내리게 됩니다. 두번째, 배당요구 종기결정 및 공고 입니다. 말이 어렵죠? 풀어서 말하면 경매당한 부동산에 돈 받을 권리가 있는 사람들은 정해진 기간안에 돈 받고싶어요 라고 말하라고 하는 것입니다. 세번째, 매각준비 입니다. 이제 법원에서 입찰을 진행하게 되고, 낙찰자에 의해 매각이 되게 됩니다. 네번째, 매각 및 매각결정기일 지정과 공고 그리고 통지를 하게 됩니다. 이말은 낙찰자에게 매각이 되고 난 후 바로 부동산을 가져가는 것이 아닌 일주일정도의 매각이 확실이 결정되는 결정기일을 가지게 됩니다. 이 기간이 지나면 최종적으로 낙찰대금의 잔금을 납부하는 기일이 잡히게 됩니다. 다섯번째, 매각실시 입니다. 앞에서 이어서 말한 내용입니다. 여섯번째, 매각허부결정 절차 입니다. 앞서 말한 7일정도의 시간을 매각결정기일이라고 합니다. 일곱번째, 매각대금의 납부입니다. 이 단계에서 낙찰자는 최종 잔금을 납부하게 됩니다. 여덟번째, 법원에서 낙찰자가 준 잔금을 가지고 사전에 배당신청한 채권자들에게 돈을 나눠줍니다. 마지막으로 아홉번째, 낙찰자는 잔금 납부와 동시에 소유권이전등기를 할수 있게 되고 이로서 낙찰자는 부동산을 취득하게 됨과 동시에 해당 경매물건의 사건은 끝나게 됩니다.

입찰시 주의사항

법원에서 입찰할때 주의사항을 말씀드리겠습니다. 경매는 법원에서 진행을 하다보니 법원내의 그 고유의 엄숙한 분위기로 인해 긴장하는 분들이 많습니다. 물론 몇번 입찰하고 나면 그냥 입찰장이구나 하고 지나가지만 초기 몇번정도는 누구나 긴장을 하게 되죠. 사건 진행 또는 평생 못볼것만 같았던 직업을 가진 판사님을 눈앞에서 보고 있자니 긴장이 될수 밖에요. 그러나 우리는 돈벌로 온 사람들이므로 긴장감속에서도 정신 바짝 차리고 입찰에 임해야 합니다. 그래서 긴장하는 와중에서도 꼭 챙겨야할 주의사항에 대해 말씀드리겠습니다. 먼저 입찰자의 준비사항은 신분증과 도장만 있으면 됩니다. 이 2가지만 있으면 되지만 정말 간단하지만 꼭 입찰장에 둘중에 하나를 놔두고 오는 경우가 많습니다. 꼭 챙겨야겠습니다. 신분증은 다른 걸로 대체가 안되니 평소에 가지고 다니는 가방에 여분의 신분증을 두는 것도 방법입니다. 그리고 도장은 막도장이라도 상관없으니 아무도장이나 들고 가시면 됩니다. 인감도장 필요없습니다!! 그리고 혹시나 도장을 깜빡한 경우 지장도 가능하니 손가락도 잘 챙겨서(?) 가시기 바랍니다. ^^ 입찰은 특별한 사유가 아니면 10시에 시작되니 참고하시기 바랍니다. 법원마다 다른경우는 없습니다. 그리고 본인이 입찰할려고 하는 물건의 사건번호를 정확하게 숙지하고 법원에 가시기 바랍니다. 내가 입찰하려는 사건번호가 해당일자에 연기가 되진 않았는지, 취소가 되진 않았는지 확인해야 합니다. 간혹가다가 그런일이 있을수 있으므로 입찰당일에 입찰장에 게시되어있는 공고문을 보고 본인이 입찰할려는 물건이 입찰가능 물건 내역에 있는지 확인해야 할 것입니다. 이 외에도 사소하지만 중요한 챙겨야 될 부분들이 있는데 내용이 너무 길어져서 다음번 포스팅에 이어서 말씀드리겠습니다.

입찰 후 행동

입찰을 하고나면 둘중의 하나의 결과가 나오겠죠? 낙찰아니면 패찰. 입찰결과에 따른 후속행동을 말씀드리겠습니다. 판사님이 사건번호 순서 또는 다른 기준으로 인한 순서(?)를 통해 입찰이 진행되고, 내가 입찰한 사건이 나오는 경우 해당 사건에 입찰한 대상자를 다 불러줍니다. 어떤 법원은 낙찰자만 말해주는 경우도 있습니다. 이렇게 입찰인 인원에 대해 호명을 하고 낙찰자를 말해줍니다. 그럼 그때 낙찰자는 별도로 불러서 정보들을 확인하고, 해당 날짜에 입찰일정이 다 끝난 후에 최종적으로 관련 정보와 낙찰영수증 등을 발급받게 됩니다(법원마다 조금씩 다릅니다.) 우선 패찰되었을때는 제출했던 보증금을 그대로 돌려받을수가 있습니다. 입찰에 응한 인원 전부를 호명하고 패찰된 인원들에 대해 개별로 호명을 하면 앞으로 나가서 내가 제출한 보증금을 확인하고 다시 돌려받으면 됩니다. 네. 그러고 다시 우리는 새로운 물건을 도전하기 위해 나가야 하죠. 그런데 꼭 안나가고 법원안에서 다른 물건 상황들을 봐도 됩니다. 또는 다른 물건에도 입찰한 경우 기다려야 겠죠? 다음은 낙찰받았을 경우에 후속행동입니다. 낙찰받았을 경우엔 낙찰자를 호명하게 되고, 부르면 앞으로 나가서 거기서 얘기하는 정보들을 말하고 낙찰영수증을 받게 됩니다. 해당영수증을 통해 낙찰자임을 증명할 수 있고, 추후 제출서류에도 필요하게 됩니다. 그리고 중요한 팁하나! 임차인 정보나 해당 부동산의 세부정보를 확인하기 위해 낙찰당일 법원 사건기록열람을 할 수 있는 곳으로 이동하셔서 낙찰자이니 사건기록열람을 하고 싶다고 말하면 관련된 대출서류라든지 거래관계 서류 등을 확인할 수가 있으니 꼭 사건기록 열람하시기 바랍니다.