부동산 경매로 돈 버는 방법 3가지 매매, 전세, 월세

경매로 돈 버는 방법을 알려드리겠습니다. 어렵게 보이는 경매는 한번만 하고 나면 무엇보다도 간편하고 쉬운 재테크 수단이 될 수 있습니다. 우리가 어렵게 생각하는 이유 또한 한번도 경험해보지 못해서입니다. 그럼 역설적으로 한번만 해본다면 그 어떤것보다도 매력적인 재테크 수단으로 느껴질겁니다. 자, 그럼 경매로 어떻게 돈을 벌 수 있는지 알아봅시다.

 

매매

경매로 수익내는 방법 첫번째 방법인 매매입니다. 매매라는 것은 부동산을 사고 파는 상황을 매매라고 하죠. 그렇다면 저는 지금 경매를 통해 돈 버는 방법을 얘기할려고 하니 경매를 통해 낙찰받은 부동산을 파는 행위를 말하는 겁니다. 그럼 우선, 경매를 일단 한번 해본다는 것은 경매 물건을 확인한 뒤에 해당 부동산에가서 내가 낙찰받을만한 물건인가 즉, 내가 낙찰받고 팔거나 임대를 했을때 수익이 날 수 있는지를 살펴보게 되겠죠? 다양한 요인들을 살펴보게 될 겁니다. 주택가라고 한다면 주변에 학교는 형성되어 있는지, 문화생활지역인지, 주거수요들은 있는지, 연령층이나 소득수준 또한 파악하며 다양한 요인들을 알아보게 될겁니다. 왜냐하면, 그러한 요인들을 정확하게 파악해야지만 내가 낙찰받은 부동산을 수익화 할 수 있기 때문이죠. 여기서 매매라고 하는 것은 경매로 낙찰받은 부동산을 매도 하는것을 뜻합니다. 매매가 이루어졌다라는 것은 내가 가진 부동산을 사거나 팔렸다 라는 의미가 되니까요. 그럼 제대로된, 수익률이 높은 매매를 하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 당연히 비싸게 팔아야 되겠죠? 그러나 경매는 접근방식이 조금 다릅니다. 기본적으로 경매를 하는 목적 자체가 부동산을 기본 시세보다 싸게 받기 위해서이므로 시세보다 싸게 낙찰받은 부동산을 광고되어 있는 시세보다 조금 낮게 책정되어 매도한다면 빠른 매도가능할것입니다. 경매를 이제 막 시작하는 분들에게 아주 적합한 전략입니다. 왜냐하면 초기자본금을 늘릴수 있기 때문이죠. 양도소득세가 발생할 수 있겠지만 수익이 난 부분에 대한 세금이므로 크게 신경을 안써야 합니다. 그리고는 발생된 수익과 내 자본을 또다시 합쳐서 다른 물건을 또 낙찰받아야 되는 것이니까요.

 

전세

경매로 수익낼 수 있는 방법 두번째는 전세입니다. 전세 또한 아주 매력적인 전략이 될 수 있습니다. 전세라는 것은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용수익하는 관계를 의미합니다. 일정비용을 드릴테니 이 부동산을 일정기간동안 좀 쓸게요~ 라는 것이죠. 이런 전세가 왜 경매전략에서 매력적이냐?! 처음에 말했던것처럼 경매는 시세보다 싸게 받는게 목적이라고 했죠? 그럼 싸게 받고 나면 전세가율이 높은 지역에서의 전세금액과 낙찰금액이 유사하거나 간혹 진입을 잘 했을 경우에는 전세금이 더 높은경우도 더러 있습니다. 이런 상황을 플러스피라고도 하며, 무피투자라고도 합니다. 2억 2천의 물건을 1번 유찰되어 2억에 낙찰받았다고 가정해봅시다. 그런데, 그 부동산의 전세 시세가 1억 9천에서 2억 1천 사이라면 적정선에서 전세를 놓을수 있을겁니다. 이런 전략이 가능한것이 바로 경매투자입니다. 전세를 놓을 경우 기본 계약이 2년이므로 2년간에는 해당 전세금에 대한 계약을 했으므로 임대인 입장에서는 크게 신경쓸일 없이 2년간 있으면 되고, 경매를 지속적으로 투자하려는 사람 입장에서는 무피투자를 했을 경우 투자금을 그대로 회수한채로 부동산이 1개 생긴 효과가 되게 됩니다. 그럼 2년뒤 만약 부동산 가격이 상승했을시에, 오른 전세금만큼 전세금을 더 받을수 있거나 또는 처음에 말한 매매를 통해 시세차익을 얻을수도 있게 되는겁니다.

 

월세

마지막으로 월세 입니다. 경매를 처음에 시작하는 분들이 많이 하는 전략은 매매전략입니다. 낙찰받고 바로 팔거나 또는 양도세 기간을 고려하여 전세를 놓은 뒤에 전세기간 만료에 맞춰 매도를 하는 것이죠. 그리고 남은게 월세 전략입니다. 월세는 말그대로 월에 정해진 임차료를 임대인에게 지급한다는 것이죠. 이 전략은 경매를 이제 막 시작하시는 분들보다는 어느정도 구력도 있고 경력이 있는 경매인들이 하는 전략인데요. 중요한 포인트는 현금흐름을 만들 수 있다는 것입니다. Cash Flow!! 자본주의에서 정말 중요한 부분입니다. 우선 월세전략은 경매를 통해 낙찰받은 부동산을 월세로 내놓는 것입니다. 그럼 당연히 매매가 보다 훨씬 적은 보증금과 그에 환산된 월세를 책정하게 되죠. 그런데 이것또한 무피가 될수 있습니다. 왜냐하면 경매는 경매낙찰대출이라고 해서 경락대출이 가능합니다. 보통 부동산에 따라 또는 낙찰받은 사람의 신용도 등 여러요인들에 의해 대출한도가 정해지나 보통 60~80% 정도 대출이 됩니다. (부동산 규제나 관련 정책이 쏟아질때 제외하고 일반 평범한 시기의 정책을 적용했을 때). 1억에 부동산을 낙찰받았다고 가정하고, 70프로 대출을 받았으면 7천만원 대출에 내 돈 3천이 들어갔죠. 여기서 월세를 놓을 경우 보증금이 2천에서 3천정도라고 한다면 최소한의 비용이 들어가거나 무피투자 또한 가능할 수 있습니다. 그럼 이러한 과정을 반복한다면 나의 현금흐름은 무한히 상승할 수 있는 것이죠.