부동산 경매 서류 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서

매각물건명세서 예시

부동산 경매 입찰할 때 꼭 봐야하는 서류들이 있습니다. 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 입니다. 이 외 봐야할 서류가 많지만 지금 알려드리는 3개만 보더라도 어느정도의 물건에 대한 파악은 가능할 것입니다. 서류 정보를 잘 못챙기가다는 잘못된 권리분석으로 인해 소중한 내 돈을 잃을수도 있으니 유의해야 합니다.

현황조사서

먼저 현황조사서에 대해서 알려드리겠습니다. 현황조사서에는 꽤 많은 정보가 나와 있습니다. 경매로 나온 부동산의 상태를 조사한 문서이며 해당 부동산의 상태가 어떤지, 임차인이 누구인지 등 낙찰자가 반드시 알아야 할 내용들이 나와 있습니다. 세부적으로 기본정보인 사건번호와 조사일시가 나와 있고 부동산 임대차 정보도 확인할 수 있습니다. 부동산 임대차 정보는 무엇보다도 더 중요한 정보입니다. 현황조사서에서 가장 중요한 정보는 부동산의 점유관계 입니다. 점유관계는 해당 부동산에서 거주하고 있는 소유주나 임차인에 대한 정보가 나와 있습니다. 소유자가 거주중이라면 입찰하는데 아무 문제가 없으나 임대차 관계가 나와있다면 우선 선순위 임차인인지 확인을 해야 합니다. 선순위 임차인이라면 낙찰을 받고서라도 추가적으로 돈을 지급해줘야하는 상황이 생길수도 있습니다. 그리고 임대차 정보에 등록되어 있는 임차인이 가짜 임차인 이라고 의심이 될때는 해당 임차인이 진짜 임차인이 아님을 증명해야 합니다. 만약 거주자와 소유권자가 다르다면 현재 거주하고 있는 사람이 소유자와 친인척 관계인지도 확인해야 합니다. 방법들은 다양합니다. 해당 부동산에 방문해서 거주자에게 입찰할 사람임을 밝히고 관련 내용을 물어보는 것과 이해관계가 있는 사람이나 기관에가서 경매물건에 대해 확인하는 방법이 있습니다.이처럼 현황조사서에는 중요한 정보가 나와 있으며 이 정보를 눈여겨 봐야 합니다.

감정평가서

감정평가서는 법원에서 경매 부동산에 대해 가격을 정하는 서류를 말합니다. 해당 서류를 통해 경매가 최초로 이루어지는 입찰일에 나타내는 최저매각금액인 감정가가 정해지는 겁니다. 어떤 다양한 사유로 인해 부동산이 경매로 넘어가기 까지에는 많은 시간이 소요됩니다. 채무불이행으로 채권기관에서 채무자에 대한 채권회수를 위해 3개월 정도의 독촉을 통해 지급명령을 하게 되고 지급명령에 대응하지 못한 채무자는 채권기관의 압류나 가압류 등으로 인해 소송 또는 경매를 당하게 됩니다. 이때 채권기관에서 법원으로부터 요청을 하게 됩니다. 채무자에게 돈을 받지 못하였는데, 법적으로 담보가 되어있는 물건으로부터 채권을 회수하고 싶다고 말합니다. 그럼 법원에서 사유들을 확인하여 받아들이고 해당 부동산에 대한 경매를 진행하기 위해 먼저 감정평가법인에게 감정평가를 의뢰하게 됩니다. 그럼 요청받은 감정평가법인에서 감정평가를 진행하게 됩니다. 이때, 감정평가액의 산출근거, 목적, 기준가치, 감정평가조건, 기준시점, 감정평가방법, 가치형성 요인비교, 유사사례 등 다양한 정보들을 취합하여 감정평가서를 법원에 제출하게 됩니다.  그럼 법원에서 서류를 확인하고 경매 진행에 이상이 없다고 판단할 시 해당금액 경매 최초 입찰가로 나오게 되는겁니다. 그래서 투자하는 사람의 입장에서는 감정평가서의 내용이 중요하게 작용할 수 있습니다. 서류 안에는 어떻게 해당 금액이 정해졌고 주변 부동산 시세 등 가격 형성에 필요한 많은 정보가 있으므로 감정평가서 또한 입찰 전 꼭 확인해야 되는 서류가 되겠습니다.

매각물건명세서

마지막으로 매각물건명세서에 대해서 설명드리겠습니다. 이 서류는 부동산의 유형이나 종류, 권리관계가 어떻게 형성되어 있는지를 일목요연하게 정리한 문서입니다. 경매가 시작되기 전에 확인할 수 있는 서류이며 보통 일주일 전에 확인이 가능합니다. 확인은 대법원경매정보사이트에서 확인이 가능하며 일간지나, 경매 관련된 정보를 알려주는 사이트에 등록이 되게 됩니다. 그럼 우리는 해당 정보지나 사이트에서 명세서를 확인하면 됩니다. 매각물건명세서에는 사건번호와 감정평가액에 대한 설명, 최선순위 설정, 배당요구 종기에 대한 정보가 있습니다. 최선순위 설정에서는 권리관계를 확인할 수 있는데 이 부분도 정확하게 확인해야 합니다. 그 이유는 최선순위가 어떤 권리가 있고 날짜에 기준을 파악해야 낙찰자가 인수할 권리가 있는지 여부를 알수가 있기 때문입니다. 근저당권이나 압류 가압류 등에 대한 정보가 여기에 기입되어 있으며 날짜 또한 함께 기입되어 있어 권리관계 이상 유뮤를 한번에 파악할 수 있는 힌트가 되는 것입니다. 그리고 배당요구종기 또한 확인해야 하는 정보입니다. 채권기관이나 경매를 신청한 기관에서 배당요구를 했는지를 파악하고 선순위권리 뒤의 권리라고 한다면 배당요구에 관한걸 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 이처럼 매각물건명세서에 있는 내용은 지나치지 말고 꼭 확인해야 되는 서류이므로 경매 입찰을 준비하는 사람들은 꼭 확인을 해야 되겠습니다.