부동산 거래에서 등기부등본을 확인하는 것은 필수적이고 매우 중요한 행위입니다. 어렵지 않습니다. 등기부등본 안에서 표제부, 갑구, 을구만 확인하면 됩니다. 그럼 각 항목별로 어떤것을 나타내는지 확인하고 어떤 내용을 주로 봐야 되는지 확인해보록 하겠습니다. 모르면 내 소중한 돈을 잃을수도 있습니다. 무조건 알고 가시기 바랍니다.
부동산 등기부등본 표제부
부동산 등기부등본 첫단에 나오는 것은 표제부 입니다. 표제부는 부동산의 면적이라던지, 층수, 소재지번, 건물명칭, 건물내역, 등기원인 및 기타사항이 표시되어 있습니다. 우리가 보는 부동산의 정확한 주소를 확인할 수 있고 건물의 층수나 지어진 소재 등에 대해서도 확인할 수 있습니다. 보통 부동산 거래를 할때 임대차 계약서를 작성하게 됩니다. 임대차계약서 내에 표제부에 나와있는 건물내역에 철근콘크리트조와 같은 건설에 사용된 자재와 대지권비율을 작성하게 되어있습니다. 이 부분을 등기부등본을 보고 확인할 수 있는 겁니다. 그리고 해당 부동산의 지목도 확인할 수 있습니다. 지목이 전이나 답 과수원 임야 등으로 구분되어 있습니다. 여기서 말하는 '대'는 택지조성 공사가 준공된 토지를 말하며 대부분의 사람들이 알고 있는 일반적인 토지라고 생각하면 됩니다. 이를 통해, 해당 부동산이 불법적인 토지가 아닌 정상적인 토지에서 지어진 건물인지 확인할 수 있는 겁니다. 또한, 건물내역에서는 각 층별로 면적을 확인할수가 있습니다. 해당 층수별로 면적을 확인하여 평형을 알수 있습니다. 부동산 매물을 확인하고 거래를 할때 등기에서 명시된 면적을 기준으로 매물거래가 되는 것입니다. 표제부는 가장 기본적인 사항을 표시하고 있으므로 부동산의 소재지번과 건물내역 그리고 언제 지어진 건물인지 정도만 알고 넘어가면 되겠습니다.
갑구
다음은 갑구에 대해 설명드리겠습니다. 갑구는 집의 주인에 대한 내용이 기입되어 있습니다. 등기부등본에는 소유권에 관한 사항이라고 되어 있으며, 최초로 건물이 지어질때의 집주인부터 현재까지의 집주인을 모두 확인할 수가 있습니다. 거기서 나아가, 소유권자가 바뀐 날짜도 확인할 수 있어 현재 소유자의 매매거래내역도 간단하게 확인할 수 있다고 보면 되겠습니다. 또한 소유권자의 주소와 기본적인 인적사항 정도가 기입되어 있으므로 부동산을 매수하거나 매도할 때 꼭 확인이 필요한 부분이라고 볼 수 있습내다. 부동산을 매수하는 입장에서는 나에게 해당 부동산을 파는 소유권자가 집에 정상적으로 거주하고 있는지 본인이 맞는지 등을 확인해야 합니다. 집을 파는 입장에서는 매도인의 대한 정보가 거짓이 없는지 부동산 중개 거래시 확인시켜야 하는 의무가 있습니다. 그래서 이 갑구에서는 소유권자의 전체 역사와 이력에 대해 확인할 수 있으므로 유심히 확인해야할 항목이라고 볼수 있습니다. 소유권에 대한 사항만 확인하더라도 해당 부동산이 거래가 잘 되었는지 확인할 수 있고, 거래된 가격도 확인할 수 있어 부동산의 시세 또한 대략적으로 가늠할수가 있습니다. 많은 정보를 주지는 않지만 소유권에 대한 변경사항과 소유권자에 대한 이력 자체를 볼 수 있으므로 부동산 거래시 꼭 확인해야 되는 부분이라고 강조하고 싶습니다.
을구
마지막으로 을구에 대해 설명드리겠습니다. 표제부부터 시작해서 마지막 을구 까지 총 3가지를 중점적으로 보면 됩니다. 마지막에 위치해 있는 을구에 대한 사항은 갑구에서 말한 소유권에 대한 사항 이 외의 사항을 나타내줍니다. 정확하게는 소유 이외의 권리에 관한 사항이라고 표시가 되어 있으며 이 부분은 쉽게 해당 부동산에 어떠한 권리관계가 엮여 있는지를 확인할 수가 있습니다. 대출이 있는지, 대출이 있으면 상환은 되었는지, 압류나 가압류 사항은 없는지 등 부동산에 가해질수 있는 권리의 모든 사항이 여기에 기록되어 있습니다. 권리에 대한 사항이 있으므로 앞에서 제시한 표제부와 갑구 보다도 더 중요한 사항이라고 보면 되겠습니다. 왜냐하면 매수할려고 하는 집에 현재 대출이 있어서 매수를 했을 경우 내가 대출을 가져가는것인지 아니면 정상적인 상환이 되어서 걱정없이 부동산을 매수할수 있을지를 결정할 수 있습니다. 그래서 우리나라 같은 경우 을구에 대출이 있는 경우 임대인의 전세나 월세를 진행하기가 어려운 부분이 있습니다. 전세의 경우 부동산 시세의 40~70% 정도 되는 비율을 차지하고 있으므로 대출이 많은경우 추후 좋지 않은 상황 발생시 전세금을 돌려받기 어려운 상황이 생길수도 있습니다. 그러나 월세의 경우 일부 보증금과 나머지는 월 차임을 내기 때문에 보증금을 못 받을 확률이 적습니다. 그리고 최우선변제권을 이용해서 정부에서는 최소한의 보증금에 대해서는 보호를 해주기 때문입니다. 그래서 을구에 나와 있는 권리관계는 부동산 거래시 정말 중요하게 작용하는 부분이므로 꼭 알고 있어야 하는 사항입니다.
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