부동산 경매 입찰가격 산정 감정가, 입찰가, 낙찰가

부동산 경매 입찰가격을 산정할때 확인해야 될 중요한 가격이 있습니다. 바로 감정가, 입찰가, 낙찰가 입니다. 이번 포스팅에서 말할 3개의 가격에 대한 정확한 개념을 갖고 있어야 낙찰 확률이 높은 입찰가를 산정할 수 있습니다. 경매에 있어 숫자에 대한 개념이 정말 중요하므로 이 개념은 꼭 알고 있어야 합니다.

감정가

부동산 경매를 시작하면 감정가를 가장 처음에 알게 됩니다. 그런데 많은 사람들이 감정가를 보고 입찰가격을 정하는 오류를 범하곤 합니다. 감정가는 중요한 가격임에도 불구하고 감정가를 전적으로 신뢰하지 말라고 말하고 싶습니다. 왜냐하면 감정가는 감정평가사가 책정한 금액이고 내가 지금 입찰할 당시의 시세가 반영된 가격이 아니라는 것입니다. 경매의 가장 큰 장점으로 많은 사람들이 경매를 시작하는 이유인 부동산을 시세보다 저렴한 가격으로 매수할 수 있다는 것입니다. 그런데 감정평가된 금액은 현재 시세를 반영하고 있지 않을 확률이 높습니다. 채권기관으로 부터 경매신청을 받은 법원은 감정평가를 의뢰하게 되는데 이 의뢰를 하고 경매물건으로 나오기까지가 시간 짧게는 6개월에서 1년정도가 소요된다는 것입니다. 그렇게 되면 입찰당시의 시세가 반영이 되지 않았을 확률이 아주 높습니다. 그래서 입찰을 참여할때 감정가는 중요한 기준이 되지만 감정가를 시세라고 생각하면 안될 이유가 여기에 있는 겁니다. 그리고 법원에서 진행하는 경매는 채권기관이나 채권자에게 못 받은 돈을 법적으로 정리하여 빠르게 채권금액을 나눠주는데 그 목적이 있습니다. 반대로 시세보다 감정가가 높을 경우에는 경매를 참여하는 사람들이 장점을 느끼지 못할 것입니다.  이처럼 감정가는 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 그러나 꼭 시세를 반영하지 않을 확률이 높다고 하여 안봐야 되는 것은 아닙니다. 아파트처럼 공식적인 거래를 확인할 수 있는 빌라나 상가주택, 다가구 등에 대해서 우리가 알수없는 가격 정보를 확인할 수 있으므로 감정가를 다방면으로 접근하여 확인해야 할 것입니다.

입찰가

입차가는 가장 중요한 가격입니다. 경매에 나온 부동산을 얼마에 사겠다고 하는 것이 입찰가 입니다. 입찰가를 어떻게 정하느냐에 따라 입찰자의 부동산 투자 수익률이 정해지는 겁니다. 입찰가를 정하는데 있어 다양한 요인들을 고려해야 합니다. 당연히 법원입찰에 참여하기전에 많은 부동산을 확인하였을 것이고, 경매로 나온 부동산도 확인을 하였을 것입니다. 해당 부동산의 입지조건은 어떤지 주변에 유동인구는 있는 회사들이 주변에 있는지, 문화생활공간, 교통수단, 학교 등 많은 조건들을 확인하였을 것입니다. 그리고 경매나온 부동산의 거주하고 있는 사람을 만나 대화도 했을 것이며, 이해관계인을 찾아 입찰가 산정에 도움이 될만한 정보들을 수집했을 것입니다. 이러한 일련의 과정들을 통해서 법원에가서 입찰가를 정하게 됩니다. 그런데 간혹 법원 경매장에서 생각해놓은 입찰가격을 적지 않고 법원 내 분위기에 의해 가격을 바꾸는 경우가 종종 있습니다. 입찰자가 생각한 입찰가가 있으나 법원의 사람이 많다는 이유로 왠지 경쟁율이 높다고 판단해서 가격을 조금 더 높게 쓴다든지 아니면 반대로 경쟁 입찰자가 없을 것 같아 가격을 낮춘다던지 하는 경우가 종종 있습니다. 이는 나의 정해진 수익률을 변하게 하는 행위이며 아무 도움이 되지 않는 행동입니다. 입찰가는 법원에 가기 전날 정해놓고 무조건 정해진 금액으로 입찰가격을 작성하여 제출하여야 합니다.

낙찰가

마지막으로 낙찰가 입니다. 입찰가가 무엇보다도 중요하다고 말씀드렸고, 공들이고 많이 준비해서 제출한 입찰가를 통해 최종적으로 낙찰을 받게 되는 금액이 낙찰가입니다. 그러나 아쉽게도 입찰한 본인이 낙찰되지 못하더라도 다른사람이 낙찰을 받을수도 있습니다. 그럼 상심하지 말고 낙찰된 가격을 정확하게 확인할 필요가 있습니다. 위에서 말한 입찰가는 보통의 노력으로 만들어진 가격이 아닙니다. 사람들을 만나고, 유사 부동산을 확인하고, 부동산 중개업자로부터 받은 정보, 주변입지 기타 등등 모든 정보를 취합하여 결론내린 가격이 나의 입찰가격입니다. 이런 노력으로 만들어진 입찰가로 인해 낙찰을 받는다면 가장 좋겠지만 설령 그렇지 않더라도 다른 사람이 낙찰받은 가격도 확인할 필요가 있습니다. 나의 노력으로 인해 나온 입찰가와 낙찰가의 괴리를 확인해서 어떠한 차이에서 저 금액이 낙찰이 되었는지를 확인할 필요가 있다는 겁니다. 최종 낙찰된 가격을 다시 수익률로 계산하고 얼마의 수익이 남을 수 있는지를 확인한다음에 나의 사례에 적용을 해보는 겁니다. 이런 과정들이 반복되고 지속될수록 나의 향후 낙찰확률은 높아지게 될수밖에 없습니다. 예전 과거를 돌아봤을때 시험을 보고 틀린문제를 틀린상황에서 끝나는게 아니라 어떤 문제가 틀렸고 왜 틀렸는지를 확인하는 과정과 똑같다고 보시면 됩니다. 근데 이 경매라는 것이 바로 우리의 생계와 돈이라는 것이 연관되어 있는 행위입니다. 그럼 어릴 때 수학문제를 풀던 때보다 더 집중해서 봐야할것이 어찌보면 당연할 것입니다. 이제는 입찰시 나의 가격과 낙찰된 가격을 모두 확인해서 다음에는 내 부동산으로 가져갈수 있는 실력을 키웠으면 좋겠습니다.