부동산 월세 투자시 주의사항 자동이체, 여유 보증금, 명도 소송

부동산 월세 투자할 때 주의사항을 알려드리겠습니다. 자동이체, 여유보증금, 명도소송 이렇게 크게 3가지를 잘 고려해야 합니다. 어렵게 공부하고 노력해서 소액으로 월세 부동산을 마련했는데, 월세가 지속적으로 연체가 될 경우 부동산을 지키는데 어려움을 겪을 수 있고 지속적인 투자가 어려울 수 있으니 주의사항은 꼭 유념하여 투자하시기 바랍니다.

월세 계약시 임차인에게 자동이체 권장

부동산 월세 투자를 진행하는데 있어 많은 사람들이 걱정하는 부분이 있습니다. 임차인이 월세를 연체하거나 미납하면 대처가 어렵거나 받은 보증금이 줄어드는건 아닌지 걱정합니다. 그러나 지금 알려드리는 몇가지 사항을 인지하고 대응만 잘한다면 걱정없이 투자를 이어나갈수 있을 겁니다. 우선, 월세를 계약할 때 임대차계약서상에 가능하다면 자동이체를 부탁하여 해당 내용을 기입합니다. 월세의 경우 많은 사람들이 월세 납입을 잊는 경우가 종종 있으므로 자동이체 등록을 권장하도록 합니다. 그리고 혹여나 미납이나 몇일 정도 연체가 되었을 경우 "월세 납입을 깜빡 잊으셨나 봅니다. 납입 부탁드립니다." 라는 문자나 자동이체가 해지 된거 같다는 정도의 멘트를 남깁니다. 보통은 이 경우 대부분이 몇일이자 납부를 하게 됩니다. 생활속에서 잊고 지내는 경우가 있어서 그렇습니다. 그리고 이렇게 문자를 남겨놓으면 추후에 분쟁이 발생하였을때도 증빙서류로 제출할 수 있으니 기록을 꼭 남겨 놓으시기 바랍니다. 그리고 만약 월세가 두달 이상이상 미납이 된다면 계약해지에 관한 내용증명 문서를 보냅니다. 이것 또한 임차인에게 미납사실을 고지하고 문서로서 증빙을 남겨두는 겁니다. 월세 계약시 자동이체에 대한 내용 기입 외에도 월세납부나 미납시 서로간의 조치에 대해 계약서상에 명시해두는것도 월세미납 예방의 방법입니다.

보증금을 여유있게 받기

월세 보증금을 여유있게 받는것은 월세 투자시 가장 중요한 부분입니다. 생활에 바빠 월세 납입을 깜빡하는 경우들이 대부분이지만 경제적인 상황이나 악의적인 마음으로 월세를 납부하지 않는 경우도 간혹 있습니다. 이런 경우에 임대인으로서 알고 있어야 될 상황들에 대해 알려드리겠습니다. 우선, 보증금은 월세의 1년치 정도의 금액을 받아두는 것이 좋습니다. 간혹 세입자들이 월세 미납시 보증금에서 차감시켜 달라는 분들이 있는데 엄연히 원칙적으로 월차임과 보증금은 별개의 내용입니다. 보증금에서 월세를 차감시킬 이유가 없습니다. 그러나 세입자의 상황을 고려하여 보증금에서 차감하는 경우가 비일비재 합니다. 최악의 경우 명도소송까지 진행이 되어야 하는 부분인데, 이때 소송에 들어가는 비용은 임차인이 부담해야 됩니다. 그리고 명도소송의 조건은 주택의 경우 2기 미납시 임대인이 계약을 해지할 수가 있습니다. 2기 미납이라는 것은 연속으로 2개월 미납과 1개월 미납 후 월세를 정상적으로 내고 있다가 또 다시 2번째 미납시 2기 체납이라고 합니다. 이 경우 명도 소송 진행 뿐만 아니라 임차인의 계약갱신요구권 또한 사라지게 됩니다. 이러한 부분들을 임대인은 꼭 숙지하여하고 사전에 보증금을 여유있게 받아놓음으로써 추후 발생할 수 있는 소송에 대한 문제까지 대응할 수 있도록 해야 할 것입니다. 

명도 소송 진행하기

월세 미납에 의한 명도소송 케이스는 주변히 흔하게 찾아볼 수 있습니다. 소송에 관련된 자료들도 인터넷에 많이 배포되고 공개되어 있습니다. 법원 민원실에서도 명도 소송에 관련 상담시 진행절차 및 관련 서식을 제공하기도 합니다. 참고하시기 바랍니다. 명도소송을 진행하기 전에는 내용증명을 먼저 보내게 됩니다. 이 때 명도소송이 완료될때까지 월세와 소송비용 등 법정이자 15%를 더하고 세입자의 보증금에서 차감하여 지급하겠다고 문구를 적습니다. 이렇게 내용증명을 보내게 되면 대부분의 세입자들이 밀린 월세를 납부하거나 이사를 가게 됩니다. 그래서 이 이후 해결되지 않은 건에 대해 명도소송을 진행하면 됩니다. 이후 명도소송을 신청하고 진행하면 월세로 거주하고 있는 임차인에게 3개월 정도의 기간을 두고 인도명령이라는 것이 전달됩니다. 인도명령을 받은 세입자는 이의신청 답변서를 제출하면 해당기간이 6개월 정도로 늘어나게 됩니다. 이런경우를 대비해서 2번째 부분에서 여유롭게 보증금을 받아야 한다고 말씀드린 겁니다. 인도명령 후 명도소송이 진행되게 되면 추후 강제집행까지 이루어지게 됩니다. 강제집행은 집 안의 모든 물건을 들어내고 해당 주거지에서 살수 있는 권리가 없다는 것을 의미합니다. 그리고 명도 소송 진행시 세입자가 이사를 가겠다고 하는 경우 소송비를 제외한 나머지 금액을 남은 보증금으로 처리하여 반환하면 됩니다. 이처럼 월세 미납시 최종적으로 명도 소송을 통한 강제집행까지 과정들이 있으나 이 최대치의 과정까지 가는 경우가 많이 없습니다. 대부분이 문자 한통이나 전화로 인해 원만하게 서로의 상황을 공유하여 문제를 해결할 수 있게 됩니다.