부동산 월세 투자 전략 3가지 수익률, 수리, 기피 물건

부동산 투자의 유형 중 하나인 월세 투자 전략 3가지를 알려드립니다. 첫번째, 부동산 수를 늘려나가기보다 수익률을 우선으로 하기, 두번째 최소한의 수리로 임차인의 마음 얻기, 세번째, 투자자들이 기피하는 물건에 투자하는 전략을 써야 합니다. 이 3가지의 세부적인 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 수를 늘리기보다 수익률을 우선으로 생각할 것

부동산 투자를 할때 투자금이 지속적으로 유지되거나 조금씩 늘어나는 방향으로 투자를 해야한다. 그렇게 하기 위해서는 대출 레버리지를 잘 활용해야 하며, 시세나 현장조사를 철저히 해서 대출과 자본금이 투입되고 나서 매매나 전세, 월세를 진행했을때 내 투자금을 일부 회수할 수 있거나 늘려야 한다. 그렇게 해야지 투자 수익률을 높게 가져갈 수 있다. 수익률이 높다는 것은 내 투자금이 최대한으로 적게 들어가는 것을 의미한다. 월세를 예를 들어 현금흐름을 많이 가져가고 싶어 부동산 취득 수를 늘리기만 한다면 추후에 내 자본금이 부족해지는 상황이 발생할 수 있다. 이 경우에는 수익률을 정확하게 확인하지 않았기 때문이다. 1억의 부동산을 취득한다고 했을때 대출을 7천만원 정도를 받고 나머지 3천만원의 내 자본금이 투입된다고 했을 때, 이 후 전세나 월세를 통해 자본금을 회수할 수 가 있다. 전세의 경우 전세 시세가 7천만원이 넘어갈 경우에 대출금을 상환할 수 있으나 내 자본금은 회수가 어렵다. 3천만원이 투자 된 셈이다. 그러나 월세를 진행할 경우 대출금은 그대로 있고 보증금을 3천만원 받는다고 가정했을시, 이 외 월세 수입이 들어오게 됩니다. 그럼 매월 받는 월세에서 대출이자를 빼면 남은 금액이 나의 투자 순이익이 되는겁니다. 이런 방식으로 부동산 수를 늘려나가면 일하지 않아도 돈이 벌리는 월세시스템을 만들 수 있습니다. 이 후 투자된 자본금을 다시 다른 부동산에 활용한다면 지속적인 투자수익을 가져갈수가 있을 것입니다.

최소한의 수리로 최고의 효율을 내서 임차인의 마음을 얻기

세를 놓을때 가장 중요하게 차지하는 부분이 내부 수리 여부입니다. 부동산 투자에 있어 내부 인테리어 수리는 필수적인 부분이라고 할 수 있습니다. 특히 월세의 경우 전세 임차인보다는 인테리어를 크게 신경쓰지 않는 경우가 많습니다. 그 이유는 월세의 경우 전세금의 여력이 어렵거나 또는 개인적인 상황에 의해 월세기간 이후 이사를 해야 되는경우가 있기 때문입니다. 기간이 정해져 있는 월세 임차인의 경우 내부 인테리어를 크게 신경쓰지 않는 경향이 있습니다. 그런데 우리는 높은 투자 수익률과 최고의 효율을 내기 위해서는 월세 임차인의 마음을 얻기 위한 최소한의 수리가 필요합니다. 싱크대나 화장실 등은 전문가가 수리를 해줘야 되는 부분이 있지만 그 외 나머지 사안들은 임대인이 직접 수리를 할 수 있는 부분이 많이 있습니다. 도배나 장판, 콘센트, 조명, 페인트 등 기술적인 부분을 요구하지 않는 작업의 경우 임대인이 직접 작업을 하면서 인테리어 비용을 줄일 수 있는 효과가 있습니다. 개인에 따라 다르겠지만 투자 수익률을 계산해서 내부 인테리어에 조금 투자를 해도 수익률이 괜찮을 것 같다면 전문가를 통해서 작업 하는것을 추천드립니다. 그리고 최소 수리로 최고의 효율을 내기 위해서는 크게 주방 싱크대와 화장실 수리 정도만 깔끔하게 해도 집안 전체가 밝아 보이고 깔끔해보이는 효과가 있습니다. 개인의 여건과 상황에 따라서 내부수리를 어떤식으로 최소화해서 진행하면 될지 고민해보면 좋을 것 같습니다.

투자자들이 기피하는 물건을 긍정적으로 바로보고 투자할 것

부동산 월세 투자 전략 3번째는 투자자들이 기피하는 물건을 긍정적으로 바라보고 투자하는 것입니다. 가장 어려운 부분일수도 있습니다. 예를들어 빌라라던지, 빌라중에서도 반지하라던지, 1층이라던지, 옥상이던지 등 대부분의 투자자들이 어렵게 생각하는 부동산의 경우 진입장벽이 낮아 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수가 있습니다. 그런데 어째서 이런 부동산이 매력이 있다고 제가 말하는걸까요? 지금 말씀드린 부동산은 투자자들이 기피하는 물건이지만 반대로 생각해보면 해당 조건의 부동산을 찾는 사람들이 있습니다. 우리는 이 사람들을 공략하는 겁니다. 1층이라고 하면 나이가 있으신분들이나 아이들을 키우고 있는 집에서는 1층을 오히려 더 선호합니다. 맨 윗층을 선호하는 사람은 옥상을 활용한다거나 높은 위치의 주거지를 좋아할 가능성이 있습니다. 그리고 빌라의 반지하는 비교적 타 주거지에 비해 세가 저렴하므로 찾는 수요층들이 꾸준히 있는 편입니다. 이러한 물건들을 저렴한 가격에 매수하고 앞서 설명드린 최소의 수리라던지, 임차인이 원하는 부분을 어느정도 맞춰준다면 꽤 괜찮은 수익률을 낼 수 있을 겁니다. 실제로 빌라의 경우 반지하만 공략해서 수십개의 부동산을 가지고 있는 분도 계십니다. 이처럼 남들이 기피하는 물건은 그 기피하는 문제점을 파악해서 그 부분만 해결하거나 보완한다면 더할나위 없이 좋은 부동산으로 다시 태어나게 되는 것입니다.