부동산 경매 권리분석 선순위 임차인, 후순위 임차인, 가짜 임차인

부동산 경매에 있어 권리분석은 필수입니다. 그 중 가장 많은 사례로 나타나는 선순위 임차인, 후순위 임차인, 가짜 임차인에 대한 구분이 가중 중요합니다. 이 분석 하나로 내 소중한 돈을 잃을수도 있고 정확한 권리분석을 통해서 돈을 많이 벌수도 있습니다. 가장 많이 나오는 사례인 임차인 권리분석에 대해 앞으로 설명드릴 이것만 기억하시기 바랍니다.

선순위 임차인

부동산 경매는 권리분석이 시작이고 끝이라고 할 수 있습니다. 대법원경매에서 확인할 수 있는 경매정보나 사설 경매사이트에서 1개 부동산을 분석하고 파악하는데 시간은 5분채 걸리지 않습니다. 권리분석에 가장 중요한 포인트는 선순위 임차인 인지를 확인하는 겁니다. 선순위 임차인 대항력을 갖추도 있다는 말이고, 그말은 즉슨 해당 경매 물건에 입찰자가 낙찰을 받을 경우 낙찰받은 부동산 금액 외 임차인의 보증금도 주어야 한다는 것입니다. 그러므로 권리분석을 잘못하였을 경우에는 생각지 못한 규모의 투자금이 지출되거나 혹은 낙찰후 물건에 대한 권리를 포기하면서 입찰보증금을 잃게 되는 상황이 생기게 됩니다. 이처럼 선순위 임차인 인지를 구분하는 것은 상당히 중요합니다. 기본적으로 선순위 임차인 전입일자를 확인하면 됩니다. 말소기준권리인 근저당이나 저당권, 압류, 가압류 등 임차인의 전입날짜보다 뒤에 기타 권리들이 등기되어 있다면 이는 선순위 임차인이므로 입찰시 주의해야합니다. 전세권설정의 경우에는 전세권설정일자가 기준이 됩니다. 종합하면, 선순위 임차인 여부를 구분할때 임차인의 전입날짜와 말소기준권리를 비교해서 임차인의 전입날짜가 앞선 날짜에 있는지를 확인하면 되는 것입니다. 간혹 전입날짜를 확인하지 못하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 입찰자가 직접 현장조사나 이해관계인을 만나 확인해야 합니다.

후순위 임차인

다음은 후순위 임차인에 대해서 알아보겠습니다. 후순위 임차인은 선순위 임차인과 마찬가지로 말소기준권리와 임차인의 전입날짜를 비교하여 전입날짜가 등기된 권리들보다 뒤에 있는것을 말합니다. 예를 들어, 임차인의 전입날짜가 2023년 1월 5일이고, 근저당권 설정일자가 2022년 12월 5일인 경우 근저당권 설정일자가 임차인의 전입날짜보다 앞서기 때문에 이때는 임차인의 보증금을 정당하게 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다. 이를 후순위 임차인이라고 합니다. 이는 경매를 통해서도 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이므로 입찰자의 입장에서는 걱정없이 입찰을 진행해도 되는 물건입니다. 그러나 임차인의 입장에서는 보증금을 잃게 되는 상황이므로 입찰자가 낙찰을 받게 된다면 해당 임차인에게 상황설명을 잘 해주고 소액임차인보호제도 안내 등을 통해 후속으로 이어질 부동산 인도나 이사 일정에 대한 협의를 잘 진행해야 할 것입니다. 이처럼 후순위 임차인은 낙찰자에게 대항할 권리인 대항력이 없으므로 입찰자는 정확한 시세파악과 현장조사를 통해 입찰에 응하면 될것입니다. 간혹 후순위 임차인의 권리보다 뒤에 위치해 있어 후순위인줄 알았다가 다른 가족 구성원의 전입이 등기된 권리보다 앞에 위치해 있어 보증금을 낙찰자가 변제해줘야 하는 상황이 생길수도 있습니다. 이런 경우를 대비해서 해당 주소지에 전입세대열람을 정확하게 진행하여 입찰보증금을 잃는 상황을 만들지 않아야 되겠습니다.

가짜 임차인

마지막으로 가짜 임차인에 대한 설명입니다. 가짜 임차인은 말그대로 진짜인척을 하는 임차인을 말합니다. 이런경우도 비일비재하게 발생하니 해당 사례를 꼭 확인해두어야 합니다. 이 경우는 말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입이 되어 있는 경우이기는 하나 임차인이 소유주와 친인척 관계 있는 경우입니다. 이런 경우 대부분이 무상임대차계약을 진행하거나 계약을 진행하지 않는 경우가 많습니다. 그런데 이런 경우 진짜 선순위 임차인이라며 낙찰자에게 물건을 잘 못 받았다고 말합니다. 그러면서 낙찰자 포기를 권유합니다. 이 경우 초보 경매 투자자들은 걱정이 앞서게 됩니다. 그러나 권리분석을 제대로 알고 있다면 이런 부분 또한 잘 해결할 수 있습니다. 권리분석에 있어 선순위 임차인의 조건은 소유주와 친인척관계에 있다고 하면 계약관계가 성립이 안될 확률이 높습니다. 앞서 말씀드렸다시피 말소기준권리보다 우선되어 있는 전입이라는 것은 앞뒤가 맞지 않는 상황입니다. 왜냐하면 근저당을 진행한 은행에서 근저당등기보다 앞선 권리가 있으면 은행 입장에서는 추후 경매가 진행될때 돈을 돌려받지 못하기 때문입니다. 이 경우 부동산 소유권자는 임차인이 가족관계이나 무상임대차계약을 작성했다는 말을 했었을것이며 해당 증빙서류를 통해 대출을 받았을 것입니다. 그러므로 전입이 앞선 날짜에 되어 있고 말소기준권리가 뒤로 가 있는 경우가 있는 겁니다. 이렇듯 권리분석에 있어 종종 가짜 임차인임을 행사하는 경우가 있으므로 꼭 실수없이 정확한 권리분석을 통해 경매를 해야 할 것입니다.