부동산 경매 낙찰 후 할 일 내용증명, 인도명령, 강제집행

부동산 경매 낙찰 후 해야할 일이 있습니다. 낙찰받은 부동산에 대하여 소유권을 주장하기 위해 내용증명, 인도명령, 강제집행을 진행할 수 있습니다. 각 단계별로 어떻게 준비를 하면 되고 어떤식으로 진행하면 될지 알려드리도록 하겠습니다. 경매를 진행하는데 있어 필수적으로 알아야 하는 내용이니 꼭 확인하시기 바랍니다.

내용증명

내용증명은 어떤 사람이 다른 대상에게 보내는 우편물을 공공기관인 우체국이 증명해주는 제도입니다. 보내는 방법은 우편물을 3부 복사해서 가져가면 첫번째 우편은 받는 상대방에게 등기우편으로 발송되고, 두번째 우편은 보낸 사람이 관리하고 마지막 세번째 우편은 우체국에서 보관하게 됩니다. 그렇게 함으로써 내용증명을 발송할 수 있게 됩니다. 내용증명의 특징은 법적 강제력은 없으나 추후 법적 공방에서 이러한 내용을 주고 받았다는 내용에 대한 증거를 남길 수 있게 됩니다. 그러므로 추후 발생될 미연의 사고를 방지하기 위해서라도 꼭 알고 있어야 하는 제도입니다. 경매물건을 낙찰받고 나면 매각대금을 납부하게 되면 소유권이 이전됩니다. 그럼 기존의 소유권자의 기록은 삭제되고 낙찰자가 부동산 등기사항증명서에 소유권자로 이름이 등록되게 됩니다. 대게 기존 소유권자들이 이러한 내용을 모르는 경우가 많고 또한 상황이 여의치 않아 낙찰받은 부동산에 계속 점유하고 있는 경우가 많습니다. 이럴 경우 기존 소유권자에게 부동산이 낙찰되었다는 사실을 알리고 기한을 정해서 해당날짜까지 퇴실을 요구하는 내용의 내용증명을 작성하여 보내면 됩니다. 그럼 점유자는 내용증명 우편물을 받고 낙찰자와 연락하여 향후 일정에 대해 계획을 수립할 수 있습니다. 내용증명을 보낼때 중요한건 문서를 보내기 전에 먼저 점유자와 만남을 시도한 뒤 문서를 보내는게 좋습니다. 기존 협상의지를 보였다가다도 갑자기 문서를 받고 협상에 응하지 않는 경우가 있으니 주의해야 합니다.

인도명령

인도명령 제도에 대해 설명드리겠습니다. 인도명령은 부동산 경매 제도에 있어 아주 필요한 내용입니다. 이 제도를 알고 모르고가 경매를 하는데 있어 큰 차이를 나타냅니다. 왜냐하면 인도명령이라는 것은 앞서 말한 내용증명과 다르게 낙찰자가 보내는 우편이 아니라 법원에서 보내는 우편이기 때문입니다. 인도명령이란 낙찰자가 낙찰대금을 납부한 뒤 6개월 안에 법원으로부터 신청할 수 있고 신청시 잔급완납증명서를 함께 제출해야 합니다. 정해진 6개월 이내에 신청하지 못한다면 명도소송이라는 번거로운 소송절차를 거쳐야 합니다. 그러므로 낙찰자는 인도명령 제도를 잘 활용해서 기존 소유자와의 분쟁이나 다툼없이 소유권 변경 절차를 거쳐야할것입니다. 인도명령의 구체적인 내용은 낙찰자가 법원에 낙찰받은 부동산에 대해서 권리를 주장하느 것으로 소유권이 변경된 부동산에 연락을 취해달라는 내용입니다. 인도명령을 접수받은 법원에서는 해당 부동산에 내용과 날짜 등을 기입하여 정해진 날짜에 소유권이 변경되었으니 퇴실을 요구하는 문서를 보내게 되는 겁니다. 내용증명과는 다르게 법원에서 보내는 우편이다 보니 기존 점유자는 낙찰에 대한 내용을 명확하게 인식하게 되고 이때부터 낙찰자와 원활한 협상이 이루어질 가능성이 높습니다. 이때 낙찰자는 기존 점유자를 빠르게 내보내는것이 아니라 최대한의 편의와 충분한 이사기간을 보장해주면서 원만한 합의를 이끌어 내야 할 것입니다.

강제집행

마지막으로 강제집행에 대해 설명드리겠습니다. 경매를 하다보면 간혹 강제집행 절차까지 가는 경우가 있습니다. 강제집행이랑 법원에 요청을 하는 것으로 장기간 낙찰자가 전 소유권자와의 원활한 협상이 이루어지지 않음에 따라 법원에 해당 부동산에 대한 강제적인 집행을 말하는 겁니다. 본인 동의없이 정해진 일자에 부동산에 있는 모든 짐들을 밖으로 다 빼내고 이제는 나가야 한다라는 행동을 한다는 것입니다. 아마 경매를 하는 사람이라면 이 단계까지 가길 원하지 않는 사람들이 많을 겁니다. 물론 악성 점유인으로 인해 어쩔수 없이 진행을 해야하는 부분도 있지만 대부분이 강제집행까지 가지 않고 그전에 원만한 합의와 협상을 통해 해결되는 경우가 더 많습니다. 그러나 경매를 하는 사람이라면 꼭 알아야 하는 행위이므로 꼭 알아두어야 겠습니다. 강제집행의 신청은 법원에 직접방문하여 신청이 가능하고 앞선 단계를 진행했던 서류인 인도명령 결정문과 송달증명원을 발급받아 집행관사무실에 신청합니다. 이후 법원에서 본 집행을 진행하기 전에 정해진 일정에 강제집행을 진행할 것이라는 안내문을 먼저 줍니다. 이를 계고장 또는 강제집행 예정 통보서라고 합니다. 본 집행 전에 이 문서를 받은 점유자는 이단계에서 대부분 협상을 하길 원합니다. 그래서 이 제도를 명확하게 인지하고 있는게 필요한겁니다. 계고장이 보내진뒤에도 별도의 대응이 없다면 본집행으로 들어갑니다. 본집행은 문을 강제로 열고 들어가는 것이므로 열쇠업자도 섭외를 해두어야 합니다. 그리고 모든 짐을 빼서 보관창고에 보관을 하게 되고 해당 물건에 대한 보관료는 신청자인 낙찰자가 부담해야 합니다. 이후 일정기간이 지난뒤 물건에 대해 유체동산경매도 진행할 수 있습니다. 이렇게 경매 낙찰 후 3가지 단계에 대해 살펴보았습니다. 중요한 내용이니 꼭 다시 확인하시기 바랍니다.