경매 수익률 분석할때 체크 포인트 3가지 연체 관리비, 이사비, 공실기간

경매 수익률을 높이기 위해 연체 관리비, 이사비, 공실기간을 확인해야 합니다. 낙찰받은 부동산의 수익률을 극대화하기 위해서는 낙찰 받은 뒤 사전에 계획한 대로 명도와 인테리어 수선 등에 지출되는 비용을 적정하게 통제함으로써 수익률을 높일 수 있습니다. 낙찰 후 지출되는 항목에 대해 세부적으로 확인해보도록 하겠습니다.

낙찰받은 부동산의 연체 관리비 확인

부동산 경매를 하는 목적은 돈을 벌기 위해서입니다. 경매 수익률을 높이기 위해서는 부동산 유형별로 꼭 알아야 될 내용들이 있습니다. 그 중에서도 주택 경매를 가장 많이 진입을 하므로 주택을 예시로 수익률 분석에 꼭 알아야 할 내용들을 설명드리겠습니다. 우선, 낙찰받은 부동산의 연체 관리비를 확인해야 합니다. 입찰을 하기 전부터 관리비를 조사를 하고 입찰해야 하지만 이 부분을 고려하지 못하였거나 놓치는 분들이 많이 있습니다. 입찰 할려는 주거형태의 대표적인 아파트로 예를 들면, 관리비를 납부하게 됩니다. 그런데 경매가 진행되는 아파트의 경우에 관리비가 연체되어 있는 경우가 많습니다. 이 경우 정확한 정보를 알지 못한채 많은 금액의 관리비가 연체되어 있는 경우 권리상 하자가 없음에도 불구하고 입찰을 하지 않는 경우가 있습니다. 그러나 이 부분은 좀더 세밀하게 파악할 필요가 있습니다. 경매에서 미납된 관리비의 경우 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다. 그러나 관리비는 전용부분과 공용부분으로 나눠지는데 공용부분에 대한 금액만 납부하면 됩니다. 기존 소유권자나 해당 부동산에 거주하였던 사람이 사용했던 전기료나 가스비 등 전용부분에 대한 비용은 납부하지 않는 다는 것입니다. 해당 내용은 2001년 9월 20일 대법원 판결로써 아파트의 전 입주자의 체납이 특별승계인에게 승계되는지에 대한 여부에 대해 법원은 공용부분에 대해서는 매수인이 납부할 의무가 있다고 하였습니다. 그래서 입찰 전에 꼭 연체관리비와 공용부분의 관리비를 확인하여 입찰을 준비하여야 낙찰 수익률을 높일 수 있을 것입니다.

이사비 협상

경매 수익율은 예측은 하되 정확하게 예측할 순 없습니다. 왜냐하면 이사비용 이라는 변수가 존재하기 때문입니다. 경매를 통해 부동산을 낙찰받게 되면 해당 부동산에 전 소유자 또는 임대차 관계로 입주하여 거주하고 있는 임차인일 확률이 높습니다. 전 소유자가 있는 부동산에 입찰하여 낙찰을 받았다는 것은 후순위 권리자라는 것일 겁니다. 그러므로 낙찰자가 전 소유자에게 지불할 어떤 내용의 비용도 없습니다. 그러나 경매에서는 기존에 거주했던 사람에 대해 이사비용을 지원해주는 차원의 돈을 주는 관례같은 문화가 있습니다. 그렇지만 이 행위 또한 의무적인 것이 아닙니다. 왜냐하면 법적 절차를 확인해보면 후순위 거주자는 낙찰자가 인수할 권리가 없으므로 법적 절차를 통해 기존 거주자를 내보낼수가 있게 되어 있습니다. 낙찰 후 내용증명을 통해 해당 사실을 알리고 법원에서 인도명령 서류를 발송할 수가 있습니다. 그래도 퇴거하지 않는다면 최종적으로 강제집행이라는 절차를 통해 거주하고 있는 집 내부에 있는 모든 짐을 들어낼 수가 있는 겁니다. 이 과정에서 강제집행까지 가게 될 경우 소정의 비용이 발생하게 되는데 이때 비용이 나갈 부분을 어느정도 이사비 형태로 거주자에게 지불하는 것입니다. 사실 강제집행까지 가게 되면 서로 좋을 것이 없다 보니, 사전에 협상을 통해서 이사가 이루어지게 되는 것입니다. 이 과정에서 적정한 협상을 통해 소유권이전 기간을 줄일수 있고, 원만한 이사를 통해 낙찰받은 부동산을 빠르게 인도받을수 있게 되는 것입니다. 이사비는 정해진 금액은 없으나, 평수에 따라 조금씩 상이하게 책정하게 됩니다. 말 그대로 이사하는 데에 필요한 최소이상의 비용이므로 경매 입찰전에 이사비를 어느정도 고려하여 입찰을 해야 될 것입니다.

낙찰 후 공실기간에 따른 대응

부동산 경매 수익률을 높이기 위해 필요한 부분 중 하나는 공실기간에 따른 대응이 필요하다는 것입니다. 경매 낙찰을 받고나면 낙찰자는 3가지 방법중 한가지를 선택하게 됩니다. 바로 매매를 통해 시세차익을 얻거나, 전세나 월세를 진행하는 것입니다. 이 3가지 방법 모두 원하는 시기에 바로 계약이 이루어져야 되는 겁니다. 만약 공실기간이 길어질 경우 낙찰자는 지속적으로 비용이 지출되게 됩니다. 대부분의 경매 투자자들은 경매낙찰잔금대출을 통해 투자를 진행하므로 60% 이상의 대출을 받게 됩니다. 매매의 경우 매도인과의 빠른 계약을 통해 매매대금과 동시에 대출금을 상환할 수 있고, 전세의 경우 마찬가지로 대출을 상환하는 조건으로 전세계약을 진행하게 됩니다. 월세의 경우에는 일부 보증금을 받고 월세금액을 받아 대출이자를 제한 나머지를 수익률로 계산을 하기 때문에 공실시간을 최대한 줄여서 수익률을 높일 필요가 있는 것입니다. 또한 앞서 언급하였던 관리비나 기타 제반비용이 발생함으로써 결과적으로 얻을것이 많이 없는 경매 투자가 될수도 있는 것입니다. 그러므로 입찰 가격을 정할때 일정 개월수 이상의 공실시 발생되는 비용을 어느정도 책정해서 보수적인 수익률 계산이 필요할 것입니다. 그러나 이러한 계획된 수익률은 현장조사때부터 이미 조사가 되었어야 하는 부분입니다. 신축이거나, 구축지역이라도 인프라나 주변 환경 여건이 좋아 수요가 풍부한 위치에 있는 부동산이라면 공실기간을 길게는 고려하지 않아도 될 것입니다.