부동산 임차인 보호 수단 전입신고, 확정일자, 전세권설정

부동산 임차인 보호 수단에 대해 알려드리겠습니다. 임차인의 권리를 보호하기 위해 최소한으로 갖추어야 할 것이 있습니다. 그것은 전입신고, 확정일자, 전세권설정입니다. 임차인은 임대인과 계약관계를 형성하면서 주거에 대한 비용을 지불하게 됩니다. 각각 행위별로 특징을 살펴보고 권리를 보호하기 위한 방법을 알아보도록 하겠습니다.

전입신고

전입신고는 임차인이 할 수 있는 가장 기본적이면서도 강력한 보호 수단입니다. 대부분의 임대차 계약을 하는 임차인 당사자는 전입신고에 대한 효력을 모르는 경우가 많습니다. 전입신고는 부동산 거래 중에서 아무문제가 없을때는 그 위력이 드러나지 않습니다. 그러나 임대인과 거래 관계가 성립된 후 임대인의 여러가지 상황이나 재정여건에 따라서 위기가 발생했을 경우 문제가 생기게 됩니다. 임대인이 근저당권자나 관련 이해관계인들에게 경매를 당할 경우 이때부터 임차인은 임대인의 재정상황에 관계가 없음에도 불구하고 피해를 볼수도 있는 상황이 생깁니다. 임대인이 경매를 당하면 최악의 경우 임차인은 임대차 거래지 제공했던 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 이러한 상황이 어떻게 발생하는지 확인해보겠습니다. 예를 들어, 임대차계약 후 잔금을 납부하는 날 보통 이사를 하게 됩니다. 그럼 이사를 하고 나서 그날 바로 전입신고를 해야합니다. 그러나 대부분 이사정리를 하면서 전입신고를 해야된다는 것을 깜빡 잊거나 미뤄지다가 놓쳐버리는 경우가 있습니다. 이럴 경우 만약 임대인이 해당 부동산에 대출을 받았다가 갚지 못하는 상황이 생길시에 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 이처럼 전입신고는 강력한 위력을 발휘함에 따라 임차인에게 아주 중요하다고 볼 수 있습니다. 이러한 전입신고는 간단하게 변경된 주소지 내 관할 주민센터에서 1분만에 처리가 가능하고 방문이 어려울경우 임대차 계약서 사본을 통해 인터넷으로도 신고가 가능합니다. 이렇게 간단한 행동만으로 내 소중한 보증금을 지킬 수 있으니 전입신고를 꼭 기억해두었다가 이사를 하거나 임대차계약을 하게 되는 경우 꼭! 전입신고를 하시기 바랍니다.

확정일자

확정일자에 대해 설명드리겠습니다. 확정일자는 앞서 말한 전입신고를 진행해야지만 확인을 받을 수 있습니다. 확정일자의 정확한 의미는 변제의 순서로서 해당 부동산이 경매로 진행될 경우에 우선변제권을 가지게 되는 것입니다. 해당 증서가 작성되었던 날짜에 완벽한 증거 능력이 있음을 법적으로 인정하는 날짜입니다. 확정일자가 중요한 이유는 전입신고는 대항력을 갖춘다는 것을 의미하고 확정일자는 변제를 받을수 있는 순서이자 권리를 말합니다. 확정일자는 전입신고가 이루어지고 난뒤 신청을 할 수 있고 그 효과 또한 우선적으로 전입신고가 먼저 진행되야 합니다. 예를 들어 설명해보겠습니다. 전입신고 날짜는 2023년 1월 5일 이고, 확정일자는 그 보다 앞선 2022년 10월 5일이라면 우선변제순서를 가지나 대항력은 없는 상황입니다. 그러므로 대항력을 가진다는 의미가 효력이 있음을 의미하므로 2023년 1월 6일 0시부터 그 효력이 발생하게 되는 겁니다. 전입을 하면 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 이처럼 일반 매매에서는 확정일자가 크게 의미가 없지만 경매나 공매가 진행될 경우에 임차인이 자신의 권리와 보증금을 최소한으로 지킬 수 있는 방법으로써 경매 진행 후 매각 과정에서 순위를 부여받고 배당을 받을 수 있게 되는 겁니다. 그러므로 반드시 이사나 주소지 변경이 되었을 경우에는 전입신고와 확정일자를 꼭 한번에 받아서 보증금을 잃게 되는 상황을 만들면 안되겠습니다. 

전세권설정

전세권 설정은 전입신고와 확정일자와 같이 유사한 효력을 지니나 그 세부적인 내용이 조금 다릅니다. 전세권 설정이란 임대인과 임차인의 임대차계약을 통해 전세권을 설정하기로 합의하는 계약으로서 이는 부동산등기부등본 내에 등기가 되어야지만 효력이 발생하는 것을 의미합니다. 전입신고와 확정일자는 임대차계약서 상에 도장이나 확인을 받아주는 것으로 끝나지만 전세권 설정은 실제 부동산등기에 전세권이라는 것이 등기가 되게 되는 것입니다. 즉 다시 말해 부동산등기부등본은 해당부동산의 모든 이력과 신상에 대한 설명이 나와 있는데 해당 등기사항 전부증명서에 전세로 입주한 사람이 입주했다는 그 사실을 등기소에 등록을 하는 것입니다. 이러한 과정이 이루어지기 위해서는 등기상에 내용이 추가가 되어야 하므로 임대인의 동의가 있어야지만 가능합니다. 임대인의 입장에서는 전세권 설정을 해줄수도 있고 해주지 않을수도 있습니다. 사실 전세권설정을 허락을 해준다고 해서 임대인은 손해볼일은 없습니다. 그러나 임대인 본인의 등기부등본에 다른사람이 권리행사를 한다는 것에 거부감을 느끼고 허락하지 않는 경우가 있습니다. 사실은 임차인의 입장에서는 본인이 할수있는 권리를 행사하는 것이므로 임대인도 이를 복잡하게 생각할 필요가 없습니다. 전세권설정은 전입신고와 차이점이 있습니다.  전입신고와 확정일자는 대항력과 변제권을 가지는 것이지만 전세권설정은 직접 등기에 등재가 되는 내용이므로 법적 문제시 실질적으로 경매신청을 할수 있는 권리를 가집니다. 그리고 전입신고에 비해 비용이 많이 소요됩니다. 근거법 자체도 전세권설정은 민법에 따르나 전입 관련은 주택임대차보호법을 따릅니다. 이러한 사항들을 잘 비교해서 꼼꼼히 따져보고 내 권리를 찾을수 있도록 해야 할 것입니다.